Арендатор недвижимости может защитить себя даже в том случае, если арендодатель неохотно идет на переговоры по проекту договора и не уступает в важных вопросах. Например, о размере арендной платы и неустойки, о праве на односторонний отказ от договора. Есть семь условий, которые стоит предложить арендодателю в такой ситуации. С одной стороны, они помогут арендатору избежать лишних трат. А с другой – арендодателя легко на них уговорить, так как для него они тоже не обременительны.
1. Момент, с которого арендатор вносит арендную плату
Стоит указать в договоре, что арендатор обязан вносить плату только после того, как арендодатель передаст имущество по акту приема-передачи. Это актуально для тех случаев, когда момент передачи недвижимости не совпадает с моментом подписания договора, то есть когда договор подписывают заранее.
Если такое условие не внести в договор, есть риск, что арендодатель потребует заплатить за тот период, в течение которого арендатор фактически не пользовался арендованным имуществом. Даже если суд в итоге вынесет решение в пользу арендатора, такой спор потребует времени и денег. А значит, лучше его предотвратить.
2. Невозможность пользоваться помещением
В договоре стоит указать, что арендатор не вносит плату за те периоды, когда он не может пользоваться объектом аренды по обстоятельствам, которые от него не зависят. Это исключит возможные споры о том, обязан ли арендатор платить за имущество, которое он получил от арендодателя, если таким имуществом он не мог пользоваться.
3. Заверения об отсутствии претензий от третьих лиц
Если объект аренды обременен правами третьих лиц, то пользоваться помещениями арендатору может быть затруднительно. В результате может потребоваться досрочно расторгнуть договор и искать новое помещение. Например, такое возможно, если арендодатель ранее уже сдал помещение другой компании. Кроме того, арендатору важно быть уверенным в том, что объект недвижимости не является самовольной постройкой и арендодатель его возвел на участке земли, который предназначен для целей строительства. Это связано с тем, что объект самовольной постройки могут снести во внесудебном порядке (п. 4 ст. 222 ГК РФ).
Поэтому до заключения договора нужно проверить, что сдаваемое в аренду недвижимое имущество не обременено правами третьих лиц и не считается самовольной постройкой. А в самом договоре необходимо прописать такое условие и неустойку на случай, если арендодатель нарушит свои заверения.
4. Преимущественное право заключить новый договор
Само преимущественное право заключить договор на новый срок у арендатора есть по умолчанию (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Арендатору в связи с этим нужно проверить два обстоятельства.
Во-первых, надо проследить, чтобы в договоре не было оговорки о том, что стороны исключили это право арендатора.
Во-вторых, в самом договоре нужно прописать срок, в течение которого арендатор обязан письменно уведомить контрагента о желании заключить новый договор. Если этого не сделать, арендатор будет должен предупредить арендодателя в разумный срок. А значит, увеличивается риск споров. Ведь вопрос о том, считается ли срок разумным, решает только суд по своему усмотрению.
5. Плата за отказ от договора
Если арендодатель настаивает на том, чтобы у него было право на односторонний отказ от исполнения обязательств, то стоит прописать плату за такой отказ. Это поможет стимулировать арендодателя добросовестно исполнять свои обязательства до конца срока аренды. Такую плату можно установить в размере одной или нескольких сумм месячной арендной платы.
Нельзя устанавливать плату за отказ от договора аренды, который стороны заключили на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Кроме того, нельзя взимать плату за односторонний отказ от договора, если причиной такого отказа стало неисполнение или ненадлежащее исполнение контрагентом своих обязательств.
Такие правила содержатся в пункте 15 постановления Пленума Верховного суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».
6. Подсудность споров
Если стороны не пропишут в договоре условие о подсудности споров, то будет действовать общее правило о том, что иски подаются по месту нахождения ответчика. Это означает, что арендатору нужно будет подавать иск к арендодателю по месту нахождения последнего. Это может быть неудобно для арендатора, если арендодатель зарегистрирован в другом субъекте РФ. Поэтому общее правило о подсудности стоит поменять в договоре.
Если арендатор предложит включить условие о том, что иски подаются по месту нахождения арендатора, то на такое условие арендодатель, скорее всего, не согласится. Но если арендатор предложит судиться по месту нахождения объекта аренды, то против такого условия арендодатель вряд ли будет возражать.
7. Право сдавать имущество в субаренду, а также передавать права по договору другому лицу
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение либо его часть в субаренду, а также передавать право аренды другому лицу (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Получать согласие арендодателя на каждую передачу имущества в субаренду или на перенаем – не самый удобный способ для арендатора. Чтобы этого избежать, нужно прописать согласие арендодателя на сдачу помещения в субаренду или на перенаем в тексте договора. В этом случае получать какие-либо дополнительные согласия от арендодателя не требуется (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 декабря 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
«Семь условий, которые арендатору нужно добавить в договор аренды коммерческой недвижимости, чтобы защитить свои интересы». А.И. Поротиков, Р.М. Масаладжиу, В.М. Ланда
© Материал из ЮСС «Система Юрист».
Подробнее: https://vip.1jur.ru/#/document/16/50745/qwert126/?of=copy-0397b4b303
